住宅ローンの選び方【2021年版】現役営業マンが教えるシリーズ

住宅ローンを利用する方なら
「おすすめの銀行は？」
「変動金利と固定金利どちらがいいの？」
「金利が低い金融機関は？」
など、さまざまな疑問がありますよね。
そんな皆様に向けて、普段私が業務する中でこれはと思ったポイントをお伝えしたいと思います。
「プロが選ぶ失敗しない住宅ローンの選び方」

住宅ローンの種類で選ぶ

住宅ローンの種類は、大きく分けると変動金利、固定金利があります。

変動金利

短期プライムレートに連動した住宅ローンですので、名前の通り金利が変動します。
(一定期間ごとに金利の見直しがある借入です)
金利が下がれば月々の返済額は減り、金利が上がれば返済額は増えます。
固定金利に比べ、比較的低金利で設定されています。

固定金利

長期プライムレートに連動した住宅ローン商品です。
長期に組むほど、市況の影響リスクが減りますので、将来の計画など立てやすくなりますが、変動金利に比べると高い金利で設定されています。

金利は数％変わるだけで総支払額に大きく影響します。
住宅ローンのように借入額が大きいほど、その影響はさらに高まります。
私が考える判断基準は以下の通りです。

コツコツ繰り上げ返済を行い、短期間で完済する
・・・・・変動金利がおすすめ

繰上返済はせず、返済とは別に貯金をしたい
・・・・・固定金利がおすすめ

このように、借り入れる際は将来の返済計画と見比べながら、自分たちに最もマッチした返済方法はどれかを見極めましょう。

金融機関を比較する

見た目の金利は同じでも、金融機関によって諸費用や条件が異なる場合があります。
物件を購入する前に、各金融機関の内容を把握することもポイントになります。

金融機関の諸費用とは？

・ローン保証料
・事務手数料
・火災保険、地震保険
・印紙代
・団体信用生命保険
など

ローン保証料

債務者を保証する会社です。
万一、債務者不能となった場合、債務者に代わって代位弁済する機関です。
債務者を保証する対価として、保証料を徴収しています。
ちなみに、100万円当たりの費用は、借入期間により異なります。

事務手数料

借入時の事務手続き費用として金融機関が受け取る手数料です。
金融機関によって「事務取扱手数料」「融資手数料」「融資事務手数料」など名称も異なります。
また、金融機関や商品によって2つの手数料方式が有ります。

定額型

住宅ローン借入額にかかわらず、定額の手数料を支払う

定率型

住宅ローンの借入額に対して、一定の料率の手数料を支払う

火災保険、地震保険

住宅ローンご利用時、火災保険の加入は必須です。
万一、住宅ローン返済中に火災が起こった場合、担保となる不動産の価値がなくなってしまうためです。
なお、火災保険は契約者自身でカスタマイズできますので、物件の種別に合った商品を選ぶことがおすすめです。

団体信用生命保険（団信）

住宅ローン契約時のみ加入できる生命保険です。
住宅ローンを利用する際、火災保険同様、団体信用生命保険の加入は基本的に必須です。
保険加入者が死亡、または高度障害状態となった場合、保険会社により残りの借入が返済され、返済義務を免れることができます。

加入時期

団体信用生命保険は、住宅ローン契約時にしか加入することはできません。

生命保険との違い

生命保険と違い保険加入者が万一、死亡または高度障害状態等になった場合、保険会社は、親族ではなく住宅ローンを利用している銀行へ直接支払いが行われます。
なお、団体信用生命保険は、生命保険料控除は適用外になります。

保険の料金について

保険料金は、ほとんどが金利に含まれていますので、別途支払うケースは稀です。
（フラット35は別で保険料が設定されています）
ただし、がん保障、3大疾病保障、8大疾病保障、11疾病保障、全疾病保障など、追加オプションを選択する場合は、金利の上乗せがあります。
(金融機関や取り扱い商品によって異なります)

適用条件

これらの保険は、どなたでも加入できるわけではありません。
年齢や健康状態など、審査で確認されます。
告知事項義務もあります。
過去の病歴や傷歴など。
告知をしたからといって加入できない訳ではありませんが、病傷歴によっては加入が断られることもあります。

まとめ

住宅ローンの選び方は諸費用や保険など、ローン契約をする時しか判断できない事柄も多くありますので、金利だけにとらわれず、全体の条件を見渡すことが大切です。
私自身、最初が最も肝心と考えていますので、ご自身の返済計画と照らし合わせ、自分にとって、もっとも適している条件はどれかをしっかり見極めましょう。

次回は、弊社TOANETにてよくご紹介、利用させて頂いております金融機関の内容についてお伝えさせて頂きます。

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