不動産購入時の諸費用│現役営業マンが教えるシリーズ

今回は不動産購入時にかかる諸費用について説明していきたいと思います。
不動産を購入すると大きく分けて物件価格と諸費用の2つが必要です。

一体どの様な名目があるのか。
気持ちよくマイホームにお住まいするためにも、自分が購入する際のイメージをつかんで下さいね。

資金計画について

不動産購入には物件価格に加えて諸費用、税金、引越し代、家具代などのさまざまな諸費用が必要になります。
中古物件の場合は、それに加えリフォーム代なども必要になってきます。お支払いする先も様々ですのでご紹介していきます。

仲介手数料

購入申込をし、取引が成立した場合のみ、その取引額に応じて、所定の仲介手数料（消費税込）を仲介会社にお支払いします。
仲介手数料の上限は、以下のようなルールが設けられています。

物件価格	仲介手数料
200万円以下の場合	物件価格（税抜）×5％＋消費税
200万円を超え 400万円以下の場合	物件価格（税抜）×4％＋2万 ＋消費税
400万円を超える場合	物件価格（税抜）×3％＋6万＋消費税

仲介手数料の例（上限額）
3,000万円で購入した場合
①3,000万円×3％＝90万円
②90万円＋6万円＝96万円
③96万円×消費税(1.1）＝105.6万円

3,000万円で不動産を購入した場合の仲介手数料の上限は105万6000円となります。

TOANETでは仲介手数料を基本的に「契約時に半金、引渡しの際に半金」を頂いております。

お客様によっては契約時に一括でお支払いされることもございますが、これは不動産会社との相談で決めていくことが一般的です。
※ご成約に至らなかった場合や、ご購入相談のみの場合は、仲介手数料は発生しません。

登記費用

司法書士先生にお支払いする費用です。

不動産登記とは、物件購入後に、土地や建物の持ち主が自分の物であることを証明するために行うものです。

この登記によって物件の所有権を公的に証明することができるため、自身が持っている不動産を誰かに取られたり悪用されたりといった不動産トラブルを防ぐことができます。

そのため、不動産を購入した際には、不動産登記がセットで行われます。
登記には大きく分けて「所有権移転登記」「所有権保存登記」「抵当権設定登記」の3種類があります。

・所有権移転登記：第三者が所有していた不動産を、新所有者に移転する登記

・所有権保存登記：未登記の不動産を取得する際の登記

・抵当権設定登記：物件購入の際に住宅ローンを利用する場合など、購入した不動産に金融機関の抵当権が設定される登記。抵当権は将来、住宅ローンを完済した時点で「抵当権抹消登記」を行います。

登記費用は、登録免許税と報酬の2つで構成されている

登録免許税の計算方法

登録免許税とは、不動産登記をする際に支払う税金です。物件の種類ごとに税率が変わります。
・新築住宅購入時
土地・・・固定資産税評価額の2%
建物・・・法務局が決めた新築物件の評価額の0.4%

・中古住宅購入時
土地・・・固定資産税評価額の2%
建物・・・固定資産税評価額の2%

・住宅ローン利用の場合
抵当権設定登記・・・債権額の0.4%

登録免許税は条件次第で軽減措置が受けられる

令和5年3月31日までに登記する場合、一定の条件のもとに土地は2%から1.5%に税率が軽減されます。

建物は新築住宅と中古住宅で要件が異なります。
（新築住宅の場合）
・自己居住用
・取得または新築し1年以内に登記
・住宅の床面積が50㎡以上（登記簿）

所有権保存登記は0.4%が0.15%、抵当権設定登記は0.4%が0.1%に軽減されます。

（中古住宅の場合）
・自己居住用
・取得または新築し1年以内に登記
・住宅の床面積が50㎡以上（登記簿）
・築20年以内（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は25年以内）

所有権保存登記は2%が0.3%、抵当権設定登記は0.4%が0.1%に軽減されます。

司法書士の推奨報酬額

所有権保存登記は新築住宅の場合30,000円が目安です。
（課税標準額500万円以内。以後、500万円増える毎に5,000円加算）

所有権移転登記は売買や贈与の場合35,000円が目安です。
（課税標準額1000万円以内。以後、1000万円増える毎に5,000円加算）

抵当権設定登記は1件につき30,000円が目安です。
（債権額500万円以内。以後、500万円増える毎に5,000円加算）

上記の報酬目安にくわえ司法書士先生の日当が発生します。
半日では15,000円（4時間以内）、一日35,000円（4時間を超える場合）を支払います。

不動産取得税

土地や建物を買ったときにかかる税金のことです。
引き渡し後、約3ヶ月を過ぎると納税通知書が送られてきます。

不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算されます。

課税標準額とは法律上、その不動産の価格のこととはいえ、実際に売買したときの時価ではなく、原則として固定資産税評価額と呼ばれる各市町村が個別に決める価格が使われます。

要件を満たせば軽減が受けられますので次の要件を参考にしてください。

不動産取得税軽減の要件

・床面積が50m2以上240m2以下
・取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅
・1982月1月1日以降に建築されたもの、または新耐震基準に適合していることが証明されたもの

各種費用の日割清算金

不動産を購入すると固定資産税、管理費・修繕積立金(区分所有建物の場合)を売主と日割り精算することになります。
マンションの引渡し日（決済日）を基準として、引渡しの前日までを売主、引渡し日以降を買主が負担するのが関西では一般的です。

火災保険料

住宅ローンを利用して購入する場合は火災保険の加入が必須です。
抵当した不動産担保が火災によって価値がなくなることを防ぐためです。

地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする損壊や火災による損害を補償の対象にしたい場合は地震保険の加入を検討する必要があります。
火災保険、地震保険はプランによって金額は異なります。

現金一括購入の方の加入は任意ですが、万一の場合に備えて加入しておくのをお勧めします。

契約書の印紙代は売買金額により異なる

売買金額	印紙代
100万円を超え 500万円以下のもの	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの	30,000円
１億円を超え５億円以下のもの	60,000円

住宅ローンご利用の場合

住宅ローンご利用の場合は前記に加え、諸費用がかかってきます。

融資事務手数料(定率型)と保証料型の2タイプがございます。

融資事務手数料

融資事務手数料とは、融資する金融機関が手続きの際に徴収するものです。
各金融機関で自由に設定ができるため、金額は異なります。融資事務手数料は一般的に、借入金額に対して一定の割合がかかるタイプ（定率型）、借入金額に関わらず一定の金額がかかるタイプ（定額型）があります。

ここで借入金額3,000万円、借入期間30年で住宅ローンの契約をした場合で違いを確認してみましょう。

定率型で借入金額に対して2.2％がかかる場合、事務取扱手数料は66万円（消費税込み）となります。

一方、定額型の場合、借入金額に関わらず一律5.5万円（消費税込み）の金融機関もあります。上記の例では約60万円もの違いがあるため、驚いた人も多いのではないでしょうか。
定額型の銀行の場合は、保証料として物件価格の2%がかかる場合が多く、結果的には同じような金額になります。

融資事務手数料は金融機関によってさまざまですので、金利だけではなくしっかりとチェックしておきましょう。

ペアローンを組む場合は要注意

親子や夫婦で収入を合算し、それぞれがローン契約をする「ペアローン」を組む際は注意が必要です。

事務取扱手数料は債務者となるどちらの人にもかかります。つまり、負担がそれだけ多くなる可能性がありますのでしっかりチェックしましょう。

金銭消費貸借契約書の印紙代

金銭消費貸借契約とは借主が将来一定の利息を付けて返還することを約束し、貸主から金銭を借り入れる契約のことです。

住宅ローンを借りる際に金融機関と結ぶ契約も、正式名称は金銭消費貸借契約ですが、一般的には簡略に「住宅ローン契約」などと呼ばれています。

印紙代

借入金額	印紙代
100万円を超え500万円以下	2,000円
500万円を超え1千万円以下	10,000円
1千万円を超え5千万円以下	20,000円
5千万円を超え1億円以下	60,000円
1億円を超え5億円以下	100,000円

見積もりが妥当かをしっかりチェックしよう

住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もありますが、不動産を購入すると、様々な費用がかかってきます。

それぞれお支払いするタイミングが様々なので、途中で資金不足とならないように購入の計画段階で、仲介会社さんに資金計画を作成していただくことをおススメします。

神戸でマンションを探すなら、是非REAGENTをご活用ください。

　　

Q&A

Q物件を購入をする際、他の不動産会社から出ている物件でも仲介手数料は半額ですか？

Aはい。
神戸市中央区の指定物件であれば、弊社にご依頼いただきますと、どなたでも仲介手数料半額でお取引させて頂きます。詳しくは係員までお尋ねください。

Q買換えを検討していますが、自宅の査定もおねがいできますか？

Aはい。
自宅の査定も無料で行っております。営業までお申し付けください。