住宅ローン控除の仕組み│現役営業マンが教えるシリーズ

新築、中古の戸建てやマンションを取得する際、住宅ローンを組むケースは多々あります。

住宅ローンを利用する場合、住宅ローン控除を適用することで、所得税額を減らすことができます。

今回は、住宅ローン控除の適用要件や、控除額の計算方法について、説明します。

住宅ローン控除とは

住宅ローンを利用し、住宅を購入した場合、「年末時点の住宅ローン残高の1％」が、10年間にわたり、所得税や住民税から控除される制度のことです。

正式名称は「住宅借入金特別控除」といいます。

また、住宅ローン控除の適用を受けられる期間は、消費税が8%から10%に引き上げられたタイミングで10年から13年に延長される特例ができました。
令和4年12月31日までの間に入居した場合、この特例が受けられます。

2022年から減税率や減税額の上限が見直される予定で、ローン残高1％の減税が受けれるのも、2021年が最後のチャンスとなるかもしれません。

住宅ローン控除の適用を受ける方法

1年目は確定申告を

入居1年目は、確定申告手続きをします。

入居した翌年の確定申告期間に、必要書類を揃え、申告書を作成し、添付書類とあわせて管轄する税務署に提出します。

手続きは税務署窓口、郵送、オンライン（e-Tax）の申請方法があります。

確定申告に慣れていない人は、税務署の窓口で相談し手続きしたほうが確実です。

2年目以降は年末調整を

給与所得の会社員の場合、入居2年目以降は年末調整のみで住宅ローン控除の適用を受けられます。

個人事業主、年収2,000万円以上の会社員、年末調整を利用しない人は2年目以降も確定申告が必要になります。

住宅ローン控除の適用要件

自己居住用

住宅ローン控除を受けるには「居住の用に供した場合」とされています。

物件の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があります。

居住時期は住民票を確認して判断するため、セカンドハウスや賃貸用の住宅は対象となりません。

床面積が50㎡以上（一部40㎡以上）であること

物件の床面積が50㎡以上であることが要件となります。

ただし、一定の期間内（注文住宅・分譲住宅の場合で期間が異なります）に契約し、令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に入居した場合は、床面積40㎡以上が要件となります。

・注文住宅の場合　令和2年10月1日から令和3年9月30日の間に契約
・分譲住宅の場合　令和2年12月1日から令和3年11月30日の間に契約

注意点

※床面積が40㎡以上50㎡未満はその年の所得が1,000万円以下の人のみ対象となります。

※床面積とは不動産登記上の床面積であり、専有面積ではないので注意してください。

耐震性能を有していること（中古住宅の場合）

中古住宅の場合、築年数によっては耐震基準を満たしていない物件があります。

住宅ローン控除を受けるには、耐震性能を有している必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。

築年数が一定年数以下であること

木造などの耐火建築物以外の場合は築20年以内、鉄筋コンクリート造などの耐火建築物の場合は築25年以内です

耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

耐震基準適合証明書を取得した物件

国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの

既存住宅性能評価書取得した物件（耐震等級1以上）

既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの

既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされています。

その他の要件

住宅ローンの返済期間が10年以上であること、1年の合計所得が3000万円以下であること、増改築の場合、工事費が100万円以上であること。

住宅ローン控除の計算方法

ローンの年末残高×1％＝住宅ローン控除額

原則はこのように計算しますが、以下の注意点があります。

控除額の上限

一般的な住宅の場合、住宅ローン残高は最大4,000万円、控除額の上限は年間40万円です。

認定長期優良住宅の場合、住宅ローン残高は最大5,000万円に拡充され、控除額の上限は年間50万円となります。

売主が個人で消費税非課税の中古住宅を購入した場合は、住宅ローン残高は最大2,000万円（認定長期優良住宅等の場合3,000万円）、控除額の上限は年間20万円（同30万円）となります。

住民税からも控除される

控除は、その年に納めた所得税額から行われます。

控除しきれなければ住民税からも控除されます。
住民税から控除できる金額は、課税所得金額の7％または13万6,500円のいずれか小さいほうの金額が上限です。

控除額の計算例

認定長期優良住宅ではない住宅を購入し、住宅ローンの年末残高が4,500万円の場合

4500万円×1％＝45万円

この場合45万円が控除額ではなく控除額の上限は40万円なので控除額は40万円になります。

またその年の所得税が25万円とすると、まず25万円が控除され住民税からは13万6,500円か課税所得金額の7％の少ない方の金額が控除されます。

13万6,500の方が少ない場合
25万円+13万6,500＝38万6,500円これが控除額です。

もし住宅ローン控除額が納めた税額より多かった場合、納めた税額以上の還付は受けられません。

控除期間延長の控除額

11年目から13年目の控除額の計算方法

ローン年末残高（上限4,000万円）×1％
購入時物件価格（上限4,000万円）×2％÷3のいずれか少ない方の金額が控除額になります。

この控除期間延長により、消費税増税によって増えた2％の負担相当額が還付される仕組みとなっています。

住宅ローン控除利用時の注意点

繰上返済のタイミング

繰上返済は利息を軽減し総返済額を減らすには有効方法です。

しかし住宅ローン控除は、返済期間10年以上の住宅ローンを対象に、年末残高の1％を控除する制度です。

繰上返済によって年末残高が減ると控除額が減ってしまったり、返済期間が10年未満になれば控除を受けられなくなる恐れがあります。

繰上返済のタイミングは、利息軽減効果と住宅ローン控除の影響を考慮して決めましょう。

ペアローン利用の場合

ペアローンは夫婦で収入を合算し住宅ローンを利用することです。

夫婦で住宅ローン控除の適用を受けるには、別々に確定申告または年末調整を申請する必要があります。

それぞれが負担額に応じて住宅ローン控除の適用を受けられます。

住宅ローン控除が利用できなくなるおそれ

所有物件を売却したり、買換えたりする場合、さまざまな税制上の特例があります。

3,000万円特別控除など直近5年間の間に利用している場合、住宅ローン控除は利用できなくなるため要注意です。

次回は、3,000万円特別控除、買い替え特例について説明したいと思います。

まとめ

住宅ローン控除を利用することで、最大13年間還付されます。

適用要件や手続き方法を確認し、所得税や住民税がどれだけ戻ってくるのかシミュレーションをすれば、どれだけの節税効果があるか把握できます。

制度を賢く利用し、お得に物件を購入しましょう。

不動産売買で知っておくべき税金についてはこちらを参考にしてください。

神戸でマンションを探すなら、是非REAGENTをご活用ください。

　　

Q&A

Q税金関係のことも不動産会社に相談できますか？

Aはい。
売却、購入の際にかかる税金、諸費用をしっかりお話させて頂きます。

Q土地取得からその土地の上に住宅ローン付きで住宅を新築した場合は控除を受けられるの？

Aはい。
土地の取得日から2年以内にその土地の上に住宅ローンを使って住宅を新築すると、先に購入した土地のローンにも住宅ローン控除を適用することができます。