3000万円特別控除を勉強しました｜不動産営業新人奮闘記

通常、不動産を売却した時には、多額の税金が課税されます。
税額は、特例を利用することで軽減できます。

今回は、3000万円控除（売却時の税金の控除）についてご紹介致します。

3000万円控除とは

不動産等を売却した時に発生する利益（譲渡所得）には、税金が課税されます。

「3,000万円の特別控除」とはどのような制度かというと、不動産を売却した際に得られる利益（譲渡所得）に対し、3000万円までは課税対象から除外するという制度になります。

※譲渡所得とは、不動産等を売却した際の所得（利益）のことです。

3000万円特別控除を利用する

3000万円特別控除は、適用条件や確定申告が必要となる為、よく理解する必要があります。
ご質問、ご相談等がある方は、不動産会社や税務署にしてください。

適用条件

① 自ら居住用の家屋であること。以前に居住していた家屋の場合、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することです。
※この期限は、引渡し時です。　

② 売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないことです。

確定申告が必要

3000万円の特別控除を受けるには、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を申請する必要があります。居住用家屋等の譲渡所得から3,000万円を控除した結果、課税所得がゼロとなり所得税が課税されないこととなった場合にも、確定申告書等を提出しなければなりません。
更に確定申告をするために必要な書類もあります。
※期間が変更される可能性もがあります

必要書類

・譲渡所得の内訳書
土地や建物の譲渡（売却）による譲渡所得金額の計算用として使用するものです。
この「譲渡所得の内訳書」は、一の契約ごとに１枚ずつ使用して記載し、「確定申告書」 とともに提出します。

・住民表
住民票は、譲渡が成立した日から2カ月経過後に発行するものでなければいけないほか、売却した家・土地の所在地の市区町村で発行するものが必要です。

・確定申告書
国税庁のホームページからダウンロードできます。

確定申告のタイミング

売却が成立した次の年の2月16日～3月15日に確定申告を行ってください。
ただし、休日祝日の関係で期限が前後することがあるので余裕をもって提出することをおすすめします。

特別控除利用する際に注意する点

3000万円控除を適用する場合、他の該当する特例が何年か利用できない、または3000万円控除を利用できない現状である可能性もあります。

特定の年数以内に他の一部特例の適用がないこと

特例は併用できるもの、併用できないものがあります。買換え特例や以前に3000万円控除を適用していた場合、期間を3年空ける必要があります。
買換え特例は、今回売却した家屋よりも高額な家屋に住替える場合、住替えた先の家屋を売却するまで譲渡所得税を繰り越すことができます。よって、買換え特例を使用した場合には、3000万円控除は使用できません。
住宅ローン控除を適用していても3000万円控除の利用はできます。ただし、3000万円控除を利用後、住宅ローン控除は適用できません。

購入者が親族でないこと

売却する相手（買主）が親族や直系血族、配偶者であると特例は適用できません。

適用できない場合

特例を受けるためだけに入居したと認められる家屋や別荘など、趣味や娯楽のために所有する家屋は適用外です。

実際の例

3年所有していた家屋を5000万円で売却した場合
取得費は4500万円、譲渡費用は50万円とします。

5000万円－4500万円－50万円＝450万円

よって譲渡所得は、450万円となります。
通常ならば、

450万円×39.63%＝178万3350円

の税金が課税されます。
しかし、3000万円控除を受けると
450万円－3000万円＜0となるため、税金は課税されません。

※この税額は概算ですので、詳しくは税理士、税務署等にお問合せ下さい。

まとめ

今回は、3000万円控除についてご紹介致しました。
売却した時の利益（譲渡所得）に課税される税金は、大きな金額です。

それぞれの条件にあった特例を適用するために調べて見る他、一度是非、不動産会社や税務署等にご相談ください。

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Q＆A

Q. 新居に引越してから半年後に旧自宅が売却できました。この場合、「3,000万円特別控除」の適用は可能ですか？

A. 引越し後、住まなくなった居住用財産は、住まなくなった日から3年を経過する日の年末（12月31日）までに売却した場合、「居住用財産の譲渡」として「3,000万円特別控除」の適用を受けることができます。

Q. 夫婦で2分の1ずつ所有している居住用の家屋とその敷地を譲渡した場合、3,000万円特別控除の取り扱いはどのようになりますか？

A.この家屋、及びその敷地の譲渡は、夫婦いずれにとっても居住用財産の譲渡に該当します。
このような場合には、共有者各人ごとに3,000万円特別控除の適用を受けることができます。
すなわち3,000万円×2名で最大6,000万円まで控除することが可能です。
居住用財産を夫婦の共有財産にすることで、譲渡税の大きな節税効果が期待できます。