オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

不動産投資を検討する際に、「オーナーチェンジ物件」という言葉が出てきます。

今回は、オーナーチェンジ物件とはどのような物件なのか、またオーナーチェンジ物件を購入するメリット・デメリットについて詳しく解説します。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、賃貸の入居者が入ったままの状態で売買される物件のことです。
賃借人との間で結ばれていた賃貸借契約は、新オーナー（買主）に引き継がれます。文字通り、入居者はそのままで「オーナーだけがチェンジ」する不動産取引です。

オーナーチェンジの対象は、区分マンションや一棟アパート・マンション、戸建て、テナントビルなどがあり、どの物件でも賃借人がいる場合はオーナーチェンジ物件になります。一棟物件の場合は一部屋でも入居者がいればオーナーチェンジ物件です。

このような特徴を踏まえ、オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットについてご説明いたします。

メリット

家賃がすぐはいる

入居者がすでにいる状態なので、引渡し後すぐに家賃収入を得られるのは大きなメリットと言えます。
不動産投資では家賃収入が収益なので、入居者の確保が重要です。
入居者がすぐに見つかるとは限らず、空室が続くケースもあり、その間経費だけが発生します。

物件によっては半年や1年以上空室になる場合もあるため、すでに入居者がいるのは投資をするうえで大きな利点です。

また、家賃収入の目処が立っているので、事前に収入の具体的なシミュレーションができます。引渡しを受けると、すぐに家賃収入が発生する為、収支計画が立てやすく安定した収入が最初から見込めるという点は大きいメリットです。

投資ローンに通りやすい

オーナーチェンジ物件は不動産ローンの融資が受けやすい特徴があります。
投資用不動産の場合は、家賃収入でローンを返済することが可能なので、家賃収入がきちんと入る収益性の高い物件ほど、審査が有利になります。

一方、空室が続いている物件は、収益性が低いと評価され、融資が受けにくくなります。

安く購入できる

オーナーチェンジ物件の購入対象者は、投資家になりますので利回りで考えます。
その為、ある程度利回りが良い物件にしなければなりません。エリアにもよりますが、利回りが最低でも5％～7％の物件にしましょう。
利回りの計算式は以下の通りです。

月額賃料×12ヵ月÷購入価格×100
（例）物件価格3,000万円　家賃10万円の場合
10万円×12÷3,000万円×100＝4％

また、空室物件を購入して賃貸に出す場合は、購入後リフォームを要するケースが多いですが、オーナーチェンジ物件であればリフォームをする必要がありませんので、リフォームにかかる初期費用や手間も省くことができます。

デメリット

室内の状態が分からない

既に賃借人がいる為、事前に内覧をすることができませんので、外観や書類上で判断することになります。
実際は、物件の構造に問題があったり、設備が古かったりと、後から修繕やリフォームの必要性などのトラブルが判明するケースもあります。

住宅ローンを使えない

投資用の物件は、居住用ではないので住宅ローンを使用することができません。

入居者が出ていくことがある

購入後すぐに退去する可能性も0ではございません
退去すると家賃が入ってきませんので、収入がないのに月々のランニングコストを払うことになります。

また、入居者の情報を事前に把握することが難しいです。
旧オーナーの入居審査基準が甘く、トラブルメーカーが入居していてゴミだらけの汚部屋にしてしまっている入居者もいます。

現入居者の条件変更ができない

例えば、家賃の支払い方法が、クレジットカード払いの場合、振込に戻すことは難しいといえます。
クレジットカード払いの場合、手数料が差し引かれてしまうため、オーナーにとっては不利な条件です。
変更するには、現入居者が退去し、新入居者に入れ替わるタイミングとなります。

まとめ

オーナーチェンジ物件は購入価格が安い、過去の運営状況を知る事ができるなどのメリットがある一方で、室内の内見が難しく実は瑕疵があったなどのデメリットもあります。

リスクや注意点もありますが、あらかじめデメリットやリスクを把握しておくことで、購入後に後悔することを防ぐことができます。
何より「家賃収入がすぐ手に入る」「入居者募集の必要が無い」というメリットはオーナーチェンジ物件ならではの魅力です。
初心者の方でもが購入・運営しやすいオーナーチェンジ物件で、不動産投資の第一歩を踏み出しましょう。別記事で不動産投資について書いていますので是非読んでください。

神戸でマンションを探すなら、是非マンション購入カウンターをご活用ください。

　　

Q&A

Qオーナーチェンジ物件と居住用の売出はどちらが多いんですか？

A約8割程度は居住用になります。
TOANETでは、神戸市中央区のオーナーチェンジ物件も多数紹介可能です。
一から不動産投資を検討している方は、是非一度ご相談くださいませ。