リースバックについて勉強しました│ 不動産新人奮闘記

今注目されているリースバック。正しく理解し、仕組みや、メリット・デメリットについて詳しく触れていこうと思います。
これからリースバックをお考えの方や、初めてリースバックという言葉を聞いた方はぜひ参考にしてください。

リースバックとは

リースバックは「セール アンド リースバック」の略称です。

現在、居住している自宅を売却し現金を受け取りながら、今まで通りその自宅に賃貸として住み続けることが出来るサービスのことです。今までの生活を続けながら、まとまった資金を調達することが可能となります。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みは、ご自宅をリースバック業者に売却し、なおかつ賃貸借契約を結び、リース料(家賃)を支払いながら、ご自宅に住み続けられるという仕組みです。買い取りの代金は、一括で支払われます。

リースバックの流れ

1.売却をする

まず、初めにリースバック業者へ相談をします。
その後、リースバック業者による物件査定が行われるのが一般的です。
業者が提示した買取価格に合意し、リースバック業者を買主として、売買契約を結びます。売却後、自宅の所有権は、買主であるリースバック業者に変更されます。

2.賃貸借家契約を結ぶ

次に、リースバック業者を貸主とした、定期借家契約を結びます。もし、契約満了時までに再契約が必要となった場合、契約期間の満了前までに、リースバック業者と再契約をして、居住の延長ができる場合もあるそうです。
このとき、契約期間は、通常の賃貸借家契約と同様2年とされています。
一般的には、契約の更新または再契約するケースが多くなります。

3.買い戻し(希望する場合)

売却をするときに、「再売買予約権」をつけることが出来た場合、買い戻しをすることができます。買い戻しをするときに、リースバック業者と、最初にした売買契約を結ぶ事で買い戻しができます。

リースバックのメリット

リースバックには3つのメリットがあります。

売却後も住み慣れた家に住みつづけられる

リースバックの特徴であり、最大のメリットであるのはやはり、住み慣れた家に住み続けられるところです。
一般的には、自宅を売却するという行為は自宅の所有権利は第三者にわたってしまい、その時点で退去する必要があります。 そのため、新しい住居のための資金、引越しのための資金と多くの資金がかかります。
ですが、リースバックによる売却では退去する必要がなく、引越しをする手間も省けます。

お子様のいる家庭では、通っている校区を変えなくてもよくなります。
そのため、リースバックを利用するというのはひとつの選択肢になると思われます。

現金化が早い

一般的な方法で自宅を売却する時、買主を探すところから始まります。さらに、するべき手順も多くその期間を含めると早くても数ヶ月かかります。

ですが、リースバックを利用すると、買主は不動産会社などが買主となるため、現金化までの時間が短くなります。

自宅を所有することのリスクが減る

自宅を所有することでのリスクは、資産価値の低下や、修繕するための費用がかかること、借りている住宅ローンの金利の上昇など、リスクがあります。
また固定資産税の支払いがなくなります。
自宅を売却するため、リスクが減るという点はメリットになります。

リースバックのデメリット

3つのデメリットをみていきましょう。

買い戻しを行う際の価格が売却時より高くなる

一般的に、リースバックによって1度売却した不動産を買い戻す際の相場は、売却価格の110%~130%と言われています。
理由は売買契約を結ぶ時にかかる手続きの費用などにあります。
買戻しは慎重に検討しましょう。

所有権を手放す

リースバックを利用すると、自宅の所有権は第三者に渡るため、その住居に住み続けることが出来ても、賃貸借契約の内容は第三者によって定められる可能性があります。

家賃が発生する

自宅を売却し、賃貸借家契約を結ぶため、通常の賃貸と同じように毎月家賃を支払う義務が発生します。
売却額によって家賃が決まるため、売却額が高ければ高くなるほど、家賃も高くなると考える必要があります。

リースバックの利用制限

リースバックには、利用制限があります。
たとえば住宅ローン残債が、買取金額より高い場合は、利用制限を受ける可能性があります。
なぜなら家賃に加え、残った住宅ローンも支払わなければならないため、支払いが困難に陥る可能性が高くなるため、リースバックの利用制限を受けます。

また、家賃を支払う面で、困難に陥る可能性があるという点では、安定した収入を得ることができていない場合、リースバックの利用制限を受ける可能性があります。
また、その不動産が夫婦や、親子共有名義の場合は、名義者全員の同意を得られなかった場合、家族同士でのトラブルが生じる恐れがあるので、リースバックの利用制限を受けることもあります。

まとめ

今回は、リースバックについて詳しく勉強をしました。
すぐに大きな金額が必要になった際利用や、高齢者の方のセカンドライフを充実させるための資金のための利用などによって注目を集めるリースバック。
リースバックの仕組みや、メリット・デメリットを正しい理解を持ち、トラブルを起こさないように、事前に備えることが大切です。

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Q&A

Q.リースバックをしたことは、近所に知られますか?

A.リースバックは、一般的な売却時のような広告活動はしませんので、ご近所の方に知られることはありません。

Q.法人でもリースバックを利用できますか?

A.法人名義でもご利用いただくことができます。個人、法人は、問いません。

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