不動産取得税を勉強しました│不動産営業新人奮闘記

今回は不動産取得税について勉強をしたので、内容をお伝えします。

不動産を購入すると不動産取得税が原則かかってきます。

ですが、一定の条件を満たすと軽減措置を受けることができ、不動産取得税がかからない場合があります。

購入する不動産に不動産取得税の軽減が受けられるのかチェックするためにもご活用ください。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、不動産を購入、贈与、家屋の建築などの際に取得者が一度だけ支払う税金(地方税)です。

土地及び建物について2024年3月31日までに取得されたものに限り、4%の税率が3%に軽減されます。
(2021年6月29日現在の情報です)

ただし、オフィスや事務所など住居目的以外の建物は軽減はありません。

軽減を受けられる不動産

軽減を受けるための要件が建物と土地で違うので、別々にご紹介致します。

軽減を受けるための要件│建物編

①床面積が50㎡以上240㎡以下

②居住用の建物全般に適用される(セカンドハウスも含む)

中古住宅は新築住宅よりも条件が厳しく、床面積要件だけでなく耐震基準も満たさなければなりません。

中古住宅のみ必要な要件

基本的には1982年1月1日以降に建築されていることが前提ですが、1981年12月31日以前に建築された場合、新耐震基準に適合していることや既存住宅売買瑕疵保険へ加入していることが条件となります。

また新耐震基準に適合しない場合は、入居までに新耐震基準を満たす改修を行うことが必要です。

1981年12月31日以前に建築された中古住宅は、しっかり建築士や不動産会社などに相談することが大事です。

軽減を受けるための要件│土地編

次のいずれかに該当していれば軽減を受けることができます。

①土地を取得した日から2年(2022年3月31日までに取得した場合3年)以内にその土地に軽減適用住宅を新築した時

②軽減適用住宅を新築した日から1年以内にその住宅用の土地を取得した時

③土地付きの軽減適用住宅を新築された日から1年以内に取得した時

④居住用の土地付き軽減適用住宅を取得した時

不動産取得税の求め方

不動産取得税は課税標準額に所定の税率をかけて求めます。

課税標準額とは、各市町村が決めた固定資産税評価額のことです。

(この固定資産税評価額が記載されている書類は各市区町村の役所で取得できます。)

土地は固定資産税評価額を1/2して求めます。

マンションの場合は、全体の固定資産税評価額に取得した不動産の土地の持ち分をかけてから求めてください。

固定資産税評価額×土地の持ち分割合÷2×3%

建物は、課税標準額(固定資産税評価額)×3%

※一部、要件を満たせば下図のように不動産取得税の軽減が適用され、築年月によって控除額が変わります。

新築日 控除額
1997年(平成9年)4月1日以降 1,200万円
1997年(平成9年)3月31日以前 1,000万円
1989年(平成元年)3月31日以前 450万円
1985年(昭和60年)6月30日以前 420万円
1981年(昭和56年)6月30日以前 350万円
1975年(昭和50年)12月31日以前 230万円
1972年(昭和47年)12月31日以前 150万円
1954年(昭和29年)7月1日
~1963年(昭和38年)12月31日
100万円

このように1997年4月1日以降に建築された不動産であれば、最大1200万円の控除が受けることができます。

1200万円の控除は、固定資産税評価額から差し引きます。

※長期優良住宅など例外を除いて、今回は一般住宅でご説明致します。

土地は不動産取得税額から控除がある

土地の不動産取得税は次の2つのうち高い金額を控除できます。

①45,000円
②(土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×〔床面積×2(最大200㎡)〕×3%

計算例

居住用新築建物で、床面積20㎡、評価額1,000万円、

土地は面積50㎡、評価額2,000万円とします。

(計算式)

建物:(1,000万円-1200万円控除額)×3%=0円

土地:2000万円×1/2×3%=30万円・・・軽減前の金額です。

2000万円÷50㎡×1/2×20㎡×2×3%=24万円

よって30万円-24万円=6万円が土地の不動産取得税です。

今回の不動産取得税は、

0円(建物)+6万円(土地)=6万円となります。

計算方法は概算ですので、詳細は税務署などにお尋ねください。

軽減を受けるには

軽減措置を受ける場合、都道府県税事務所への申請が必要です。

申請の場合は下記必要書類を準備し、申告してください。

軽減を受けるための必要な書類

1.不動産取得税申告書(不動産取得税課税基準の特例適用申告書)

各県税事務所で取得できます。ほかに各県庁ホームページでダウンロードできます。

建物と土地用にそれぞれ1通ずつ必要です。

2.売買契約書及び最終代金領収書

契約時に記載した売買契約書のコピーでも可能です。

3.登記事項証明書(登記簿謄本)

登記所又は法務局証明サービスセンターの窓口での交付請求できるほか、自宅や会社のパソコンからインターネットによる交付請求を行うことができます。

取得の際に1通につき600円の手数料が必要です。

※インターネット請求した場合など、手数料が少し変わる場合もあります。

詳しくは、法務省のホームページをご覧ください。

4.住民票

住民票はマイナンバーの記載のないものが必要です。各市町村窓口で取得して下さい。

※必要な書類は各自治体、都道府県によっても違うので申請前に確認しましょう。

1981年以前に新築された住宅の場合

1981年12月31日以前に新築された住宅は下記の3つの追加書類が必要です。

1.耐震基準適合証明書

建物の耐震性が基準を満たすことを建築士等が証明する書類です。

売主、買主どちらでも申請可能ですが、原則買主が申請します。

これは、住宅ローン減税や税金の軽減措置など買主が使用する書類です。

2.建設住宅性能評価書

既存住宅の売主または買主が、登録住宅性能評価機関に対して、

評価を希望する分野を明らかにして、建設住宅性能評価書の作成を申請します。

3.売買瑕疵担保責任保険が締結されている事を証明する書類

瑕疵保険の加入者は、宅建業者もしくは検査機関です。

そのため一般的に保険料は、売主が支払います。

しかし、実際の費用負担は、売主と買主の間で協議します。

書類がすべて揃うかご不明な場合は購入前に相談するのがオススメです。

不動産取得税の軽減申請を忘れていた場合

一旦軽減措置を使用せずに納税してしまった場合、必要書類を提出することで還付請求することができます。

原則としてこの軽減措置を受けるためには、不動産を取得した日から60日以内に不動産取得税申告書など必要書類を提出することが条件です。

税金の還付金は、起算日から5年が時効です。

ですから、新築の住宅を取得してから5年以内であれば、手続きによって軽減処置分は還付してもらえます。

新築の住宅を取得してから60日を過ぎても、申告を受け付けてくれる都道府県税事務所がほとんどです。

取得後、時間が経ってしまったと諦める前に、手続きに踏み出してみましょう。

まとめ

今回は不動産取得税の軽減措置についてご紹介しました。

不動産取得税の計算基準となる税率は、2024年4月1日から4%に上がる予定です。(変更される可能性があります)

住宅購入にかかる出費を少しでも抑えるためにも、検討されている物件に不動産取得税が課税されるのかをよくご確認ください。

登記費用に見積もり時に不動産取得税(概算額)の算出をしてもらえる司法書士もいますので、気軽に不動産会社に聞いてみるのがよいでしょう。

軽減制度を活用して、少しでもお得に物件を探してみてください。

神戸でマンションを探すなら、是非REAGENTをご活用ください。

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Q&A

Qセカンドハウスとはどのようなものをいいますか?

A『セカンドハウス』とは別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」などをいい、「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。

Qマンションを購入しましたが、登記簿上の床面積は48㎡です。不動産取得税の軽減の特例は受けられませんか?

A不動産取得税の軽減の特例は50㎡以上240㎡以下の床面積に対して適用されます。
この場合の床面積ですが、マンションの床面積は共用部分を按分して専有部分に加算した面積が基準になります。これを課税床面積といいます。
そのため登記簿の床面積が48㎡でも50㎡以上の基準を満たす可能性があります。固定資産税評価証明書をご覧ください。“現況床面積”の欄で50㎡以上であれば不動産取得税の軽減の特例を受けることができます。

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