小規模宅地等の特例について勉強しました│不動産新人奮闘記

今回は前回に引き続き、相続税に関する、小規模宅地等の特例について勉強しました。
小規模宅地等の特例は、不動産に関する相続税の特例の中でも減税率が大きいた、知っていれば節税になります。
適用条件は細かいため、しっかりと理解しておくことが必要です。
できるだけ分かりやすくまとめていますので、ぜひご参考にしてください。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、建物含む土地などを相続する際、相続税評価額が最大で80%割引となる制度です。

条件を満たした土地が相続する場合に適用される特例のことです。
一定の条件を満たして適用すると、相続税評価額が最大で80%割引となります。

対象となる土地

対象となる土地は、大きく3つに分かれます。

①特定居住用宅地等

特定居住用宅地等は、被相続人が居住していた建物のある土地です。
330㎡までの土地の部分が、80%減額できます。

例えば、父の財産を相続する場合、父が居住していた建物のある土地や、父が養っている親族が居住している建物のある土地です。

②特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、被相続人の個人事業に使用されていた土地です。
400㎡までの土地の部分が、80%減額できます。

例えば、事業用の事務所や工場、倉庫などが対象です。

③貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等とは、被相続人が亡くなる前からその土地で不動産賃貸業を行っている土地です。
200㎡までの土地の部分が、50%減額できます。

例えば、賃貸アパートや賃貸駐車場などです。

限度面積・減額率

それぞれの限度面積、減額率をまとめました。

     限度面積 減額率
①特定居住用宅地等 330㎡ 80%
②特定事業用宅地等
・特定同族会社事業用宅地等
400㎡ 80%
③貸付事業用宅地等 200㎡ 50%

適用要件

小規模宅地等の特例を適用するために、必要な要件を詳しく説明します。

①特定居住用宅地等

住宅として使っていた土地を相続する時は、下記の2つの場合により少々要件が変わります。
・被相続人が住んでいた場合
・被相続人が所有していた物件に、生計を共にする親族が住んでいた場合

被相続人が住んでいた場合

下記の3つの要件のうち1つ当てはまる必要があります。
・被相続人の配偶者が土地を相続する場合。
・被相続人と同居されていた方が土地を相続する場合。
・被相続人に、同居人も配偶者もいなかった場合、相続発生前3年間は借家住まいの方(家なき子特例というもの)

※家なき子特例に関しては、条件がより厳しく、複雑になっているため、当てはまらないことが多く、適用できない可能性が高くなります。

被相続人が所有していた物件に
生計を共にする親族が住んでいた場合

・被相続人の配偶者が相続する場合。
・被相続人と生計を同一とする家族が相続する場合。

※2つ目の場合は、相続をしてから決められた期間その土地を所有し、かつ、居住していることが条件になります。

②特定事業用宅地等
・特定同族会社事業用宅地等

被相続人が事務所や工場、
倉庫などの事業で使っていた土地を相続する場合

下記の2つの要件を全て満たすことが必要となります。
1つ目は、相続税の申告期限まで事業を引き続き継続していること。
2つ目は、相続税の申告期限までその土地を保有すること。

③貸付事業用宅地等

賃貸マンションや、アパートとして貸付している物件や、駐車場としての貸付を行っていた土地を相続するとき、小規模宅地等の特例を受ける要件は、先程説明した、②特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等と要件は同じです。

注意点

適用するためには、実際の相場と対応した金額での貸付を行っていた場合に限るため、知り合いや親族などに、相場よりも低く設定した金額での貸付を行っていた場合、適用外となります。

小規模宅地等の特例 適用例

居住用建物の100㎡、5,000万円の土地を相続したとします。

特例を適用した時

5,000万円×80%=4,000万円・・・小規模宅地等の特例による控除額

5,000万円-4,000万円=1,000万円・・・小規模宅地等の特例のみを適用した課税対象額

基礎控除額3,600万円を差し引く↓

1,000万円-3,600万円<0円・・・小規模宅地等の特例+基礎控除を適用した時の課税対象額

よって、相続税はかからない。

特例を適用しなかった時

5,000万円-3,600万円=1,400万円・・・基礎控除を引いた額

1,400万円×20%=280万円・・・相続税率をかけた額

280万円-200万円=80万円・・・相続税額

この条件で実際に計算してみると、80万円の差がありました。
今回は、金額を5,000万円の条件で計算しました。
評価額によっては、小規模宅地等の特例は、大きな減額となります。

まとめ

今回は、小規模宅地等の特例について勉強しました。
小規模宅地等の特例は、要件を満たすことで大きな減額に繋がるため、重要な特例であることがよくわかりました。
居住用の建物で330㎡は、一般的に、住宅用としては広い土地ですので、あてはまる方も多いと思います。
実際に計算してみて、小規模宅地等の特例を適用すると、とても大きく税額が変わりました。

是非一度、小規模宅地等の特例の適用をご検討ください。
親族の方々でよく話し合うこと、小規模宅地等の特例を適用すること、できるだけ相続した資産を手元に残せるよう対策を行うことが必要です。

相続をする側の方は、相続税についてよく理解し、家族信託や遺言など、早めのご準備が大切です。

ご質問やご相談がございましたら、税理士や税務署等にお問合せ下さい。

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Q&A

Q. 被相続人の住んでいた宅地が複数ある場合には、全てに小規模宅地等の特例が適用できますか?

A. 被相続人が主として居住の用に供していた一つの宅地に限られます。

Q. 建物の敷地でない、駐車場等の敷地についても、小規模宅地等の特例が適用可能ですか?

A. 可能です。適用要件に構築物の敷地が含まれています。なので、アスファルトや砂利敷の駐車場の場合は特例の適用が可能です。
しかし、土がむき出しになっているような青空駐車場については、構築物の敷地とは言えないので、小規模宅地等の特例は適用出来ません。

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