不動産売買で知っておくべき税金|不動産営業新人奮闘記

不動産を取引する際に課税される税金はどのようなものがあるのでしょうか。
購入時と売却時の各税金について調べました。
軽減適用できるものもありますので、あわせてご紹介致します。

不動産購入・不動産売却でかかる諸費用を少しでも抑えてお得に不動産取引をしてください。

今回は「不動産購入時に課税される税金」「不動産売却時に課税される税金」など、税金に関する疑問を解決します。

不動産購入・売却時 共通の税金

購入時に課税される税金と売却時に課税される税金は、共通であるものもあります。

消費税

日本国内で企業や店舗等、消費税課税事業者から商品やサービスを購入する際には消費税が課税されます。
不動産の売買において、土地は消費税が非課税ですが、建物は消費税の対象となります。
しかし、建物の場合でも売主が消費税の課税事業者でなければかかりません。
※個人の売主の場合は消費税は課税されません。

課税事業者が行う建物の売買

新築の注文住宅や建売住宅を建築会社が売却する、中古住宅を不動産会社が直接売却する場合には、売却代金に消費税が課税されます。

住宅ローンの手数料

住宅ローンを契約する際には、事務手数料がかかります。
事務手数料に消費税が課税されます。

司法書士に支払う登記費用等

司法書士に支払う登記費用等に対して消費税が課税されます。

不動産仲介会社に支払う仲介手数料

不動産仲介業者には、仲介手数料を支払います。
その仲介手数料に消費税が課税されます。

印紙税

2014年4月1日から2022年3月31日までに作成された契約書については、軽減措置が適用されます。
印紙税で課税される金額は以下の通りです。

契約金額 原則の税率 軽減後の税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~ 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1千万円以下 10,000円 5,000円
1千万円超~5千万円以下 20,000円 10,000円
5千万円超~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超~5億円以下 100,000円 60,000円

購入時の税金

不動産購入時には、消費税と印紙税に加えて登録免許税や不動産取得税が課税されます。

登録免許税

不動産を新たに所有した時に所有権を登記する場合や、
住宅ローン等を借りて抵当権を登記する場合等に登記所で納付する国税です。

登録免許税は、固定資産税評価額または、住宅ローン借入額等に以下の税率を掛けることで求めることができます。

軽減前と軽減後の税率

  通常 軽減後
新築住宅の所有保存登記 0.4% 0.15%
中古住宅の所有権移転登記 2.0% 0.3%
土地の所有権移転登記 2.0% 1.5%
抵当権設定登記 0.4% 0.1%

軽減適用のための条件等詳しくは、登録免許税についてをご覧ください。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入、贈与、家屋の建築などの際に取得者が一度だけ支払う税金(地方税)です。
土地及び建物について2024年3月31日までに取得されたものに限り、4%の税率が3%に軽減されます。※期限について変わる可能性もあります。

軽減を受けるためには、必要な書類や満たしておかなければならない条件等があります。
軽減適用のための条件等詳しくは、不動産取得税についてをご覧ください。

売却時の税金

不動産売却時には、消費税と印紙税に加えて譲渡所得によって、発生する税金があります。

譲渡所得

所有している不動産や株式、貴金属などを売却して得た利益のことを譲渡所得といいます。
譲渡所得では、所得税や住民税が課税されます。
今回は、不動産を売却した時の譲渡所得の場合として考えます。
譲渡所得は、『売却価格』から『取得費』や『譲渡費用』を差し引いた金額のことです。

譲渡所得には、様々な計算方法、特別控除があります。

所有していた期間別の計算方法

所有期間5年以下は『短期譲渡所得』、所有期間5年を超えるものは『長期譲渡所得』となります。
・短期譲渡所得
譲渡所得×39.63%
・長期譲渡所得
譲渡所得×20.315%
※2037年まで復興特別所得税が加算されています。

特別控除の種類

特別控除を2種類ご紹介いたします。

3000万円特別控除

譲渡所得があっても、3000万円までは税金が課税されません。
3000万円特別控除は、特に人や住宅に条件は必要としません。
ただ、3000万円特別控除は買換え特例や住宅ローン控除等の併用はできません。
どの特例や控除がより減税効果が大きいか選択する必要があります。

買換え特例

買換え特例は、元の住宅を売却した価格よりも高い価格の住宅に買換えた場合、譲渡所得での課税を次回の売却時まで繰り延べられます。
例えば、3000万円で購入した住宅を4000万円で売却した場合、1000万円が課税の対象ですが、売却金額よりも高い5000万円の住宅に買換えた場合譲渡所得に課税されません。
ただし、次回その住宅を売却した場合、前回の分も加算されて譲渡取得の税額が計算されます。

まとめ

今回、不動産の取引で知っておいた方が良い税金を調べました。
不動産売買する際には、知っておくことで軽減等、節税も考えられます。
購入する時、売却する時に参考にしてください。

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Q&A

Q.譲渡所得で課税される税金はどのように計算しますか?

A.不動産を購入価格より高い価格で購入した場合、その差額に税金が課税されます。この売却によって生じた所得が譲渡所得です。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。また、マイホームについては、譲渡所得によって課税される税金の免除または、軽減の特例があります。
譲渡所得が、マイナスの場合には課税されません。

Q.相続して空き家となった親のマイホームを売却した場合、3000万円特別控除は適用できますか?

A.居住用3000万円特別控除は、土地、家屋の所有者がそこに居住していないと適用できないこととなっています。したがって、親の自宅を相続しても、そのあと相続人が居住せずに売却すると、その控除はありません。
しかし、2016年税制改正で『空き家3000万円特別控除』が創設されました。これは、相続又は遺贈により家屋及びその敷地を取得すること等、条件がいくつかあります。

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