定期借地権付きマンションのメリットとデメリット│現役営業マンが教えるシリーズ

物件探しをしていると「定期借地権」と書かれたマンションを時々見かけます。「定期借地権」とは普通の分譲マンションと何が違うのでしょうか。

今回は、定期借地権付きマンションのメリットとデメリットを紹介します。

定期借地権とは

定期借地権付きマンションは、期間限定で借りた土地の上に建てられたマンションです。
契約満了とともにマンションを解体して地主へ返す必要があります。

一般的な定期借地権付きマンションは、「一般定期借地権」が採用されることが多く、この一般定期借地権は、権利の存続期間は50年以上かつ、契約期間の延長のない借地権となっています。

定期借地権のメリット

物件価格が安い

定期借地権付きのマンションは土地の持分がないため、物件価格が相場より大幅に安くなる傾向があり、7割程度の価格で購入できることもあります。

契約期間の更新ができないことを加味しても、割安感が大きく、住みやすさに大きなメリットを感じられます。

土地部分の固定資産税・都市計画税がかからない

不動産を所有していると、土地の部分に

固定資産税：標準税率 1.4％
都市計画税：制限税率 0.3％
がかかってきます。

所有権付きマンションの場合、土地と建物の両方に税金がかかりますが、定期借地権付きマンションは、土地は所有していないため、建物分の税金だけで済みます。

立地の良いエリアに供給される

定期借地権付マンションは、地主にとって手離し難い土地を有効活用するために生まれた制度です。
好立地に住めることができるのが最大のメリットです。

定期借地権のデメリット

期間満了後土地を返還しなければならない

定期借地権付きマンションは、土地の借地期間が満了すると、建物を取り壊し更地にして土地を所有者に返還しなければなりません。

そのため、マンションを退去しなければならないことに加え、建物の取り壊しの費用も必要になります。

マンションによっては解体費用を毎月積み立てている場合もありますが、積み立てのないマンションでは、取り壊しに向けて一時的に大きな金額が必要になることもあります。

このように、最終的に土地を返還しなければならないので、子どもに資産を残すことなどを目的としたマンション購入には不向きです。

地代がかかる

土地に対する固定資産税等の支払いはかかりませんが、土地の所有者に毎月、地代を支払う必要があります。

地代は当初の契約によって定まっていますが、地代は必ずしも一定というわけではなく、土地の価格変動によって地代が変動することもあります。

さらに、購入する際に、借地に関する保証金や一時金がかかることもありますので、この点も確認が必要です。

売却が不利になる場合がある

定期借地権付きマンションを売却する際は、地主の承諾が必要となり、売却には一定の制限がかかっています。

また、借地権の残存期間が短くなると、居住できる期間が限られることから、住宅ローンが利用しづらくなることもあります。
通常のマンションと比べると売却が不利になる場合がある

住宅ローンが組みづらい

一般的に定期借地権付きマンションは、敷地の権利が土地利用の自由度という点で劣ること、また借地期間が定まっていること、最終的にはマンションを取り壊して更地にするということもあり、担保としての価値が低いと判断されます。

それにより、通常のマンションに比べて住宅ローンが組みづらいといわれています。
ただ、金融機関によっては定期借地権付きマンションに向けた住宅ローン制度を用意していることもあります。
定期借地権付きマンションをローンを組んで購入する場合はローンについても考えておく必要があります。

承諾料(名義書き換え料)がかかる

借地権付きマンションを売却する際、地主の承諾の対価として承諾料(名義書き換え料)を支払うことがあります。
これは、借地権は地主の承諾なしに売却できないことが理由です。 なので別途費用がかかります。
(地上権の場合は土地所有者の承諾や承諾料は不要です。)

定期借地権付きマンションがおすすめな人

定期借地権付きマンションは通常のマンション購入に比べて費用を抑えることができます。条件次第ではワンランク上の暮らしをすることも可能になります。
経済的事情でマンションの購入を諦めていたり、マンション購入を検討している若い方にも購入できる可能性があるというのは定期借地権付きマンションならではです。

また、定期借地権付きマンションは取り壊しが確定しているマンションです。
将来マンションの相続を考えていない方は、購入費用が安い定期借地権付きマンションは適しているといえます。

安さだけで判断するのは危険

見た目の安さだけで判断するのは危険です。
物件価格は安いのですが、購入時の費用として、「保証金」や「権利金」といったまとまった費用、また売却時に「承諾料」が発生します。
「保証金」は建物解体時の準備金や地代の未払いなどへ備えるもので、名目は預かり金ですが、建物を解体しない場合を除き、お金は返ってきません。

また「権利金」は借地権や地上権といった権利を購入するためのお金で土地所有者へ支払うものです。「権利金」は物件価格に含まれていることもあるので、見た目では分からない場合があります。

まとめ

定期借地権付きマンションは、通常のマンションと異なる点があります。
購入費用を抑えれること、土地部分の税金の支払いがないことなどのメリット。

一方でいずれマンションは取り壊されるというデメリットもあります。
定期借地権付きマンションを購入しようか迷っている場合、メリットだけでなくデメリットについても充分理解し、判断するようにしましょう。

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