新耐震基準と旧耐震基準を比較してみました│現役営業マンが教えるシリーズ

耐震基準とは建物建築時に満たさないといけない基準です。旧耐震基準と新耐震基準の2つがあります。

建築確認日が1981年6月1日以降の建物であれば新耐震基準、それ以前なら旧耐震基準となり、施工日基準ではないので注意しましょう。

きっかけは、宮城県沖地震で震度5をこえる建物の倒壊で大きな被害が出たからです。
その後、1981年（昭和56年）6月から新耐震基準が移行されました。
今回は、新耐震と旧耐震を比較していきます。

旧耐震基準とは

1950年から1981年まで約30年にわたり運用された耐震基準で、10年に一度発生すると考えられる中規模の地震（震度5強程度）に対して、建物が倒壊・崩壊しないというものでした。

現実に日本で起きている地震の大きさを考えると、この基準に辛うじて適合しているレベルの耐震性しか持ち合わせていない物件の場合は、地震での倒壊リスクが高いといえるでしょう。

新耐震基準とは

1981年6月から施行され、中規模の地震（震度5強程度）で、建物がほとんど損傷しない且つ、大規模の地震（震度6強～7程度）で、家屋が倒壊・崩壊しない。
ただし多少の損傷は許容というものでした。この基準が、現在においても引き継がれています。

また、倒壊だけでなく損傷を防ごうという点が大きく変わりました。
旧耐震は、倒壊さえしなければ人間の命が守られるという考え方がベースにあります。
しかし、新耐震では損傷自体しないことを目的としています。大地震は、一回揺れたら終わりとは限らないためです。

旧耐震と新耐震の違い

建物の損傷度合

旧耐震基準の建築物
大破以上…30%弱、中・小破…40%弱、軽微または被害なし…30%弱

新耐震基準の建築物
大破以上…10%弱、中・小破…20%弱、軽微または被害なし…70%強

数値からも読み取れるとおり、旧耐震基準と新耐震基準の差は統計データに如実に表れています。

建物が倒壊、崩壊することでたくさんの方々の生命や財産を奪われるだけではなく、火災が発生し、周囲に延焼が拡大し、避難者の逃げ道を塞ぐ、消火の妨げになったりと2次被害の拡大に影響を及ぼすこともあります。

このように、場合によっては街の安全を脅かす凶器となる場合もありますので、街全体として耐震化問題に取り組んでいくことが求められています。

住宅ローンの審査に影響がある

住宅ローン審査の基準は、本人の返済能力だけではありません。
住宅ローンで購入するマンションは金融機関の担保になるため担保の評価も住宅ローン審査では重視されるのです。

例えば担保評価額が1,000万円しかないのに借入額が2,000万円のような場合は住宅ローンを借りることはできません。

一般的にマンションの担保評価は、周辺の同条件の物件から、築年数や構造によって評価額を加減して決定する方法が取られます。

この際、旧耐震基準のマンションは担保評価がしづらく希望の金額を借りれない場合があります。
自己資金が少ない人が住宅ローンで旧耐震基準のマンションを購入することは難しくなるのです。

しかし中には、耐震基準適合証明書を取得すると借入できる場合があります。
旧耐震の物件の購入を検討されている方も、一度ご相談いただければお調べ致しますので気軽にTOANETまでお問い合わせください。

税制の違い

新耐震基準の建物は住宅ローン控除を受けることができます。
住宅ローン減税とは住宅を取得、改修する際に組むローンの年末におけるローン残高の1％を所得税もしくは住民税から10年間控除するというものです。

この住宅ローン控除は、木造などの非耐火住宅は築20年以内、マンションなど耐火住宅は築25年以内というのが減税を受ける条件となっていました。

しかし、税制の改正により新耐震基準を満たす建物であれば築年数に関係なく「耐震基準適合証明書」があれば住宅ローン控除を受けられるということになりました。
耐震基準適合証明書とは、新耐震基準を満たすことを証明する書類で、一級建築士に依頼し交付されます。

費用は、買主様負担となる場合が多く、約10万円程度で取得することができます。
この耐震基準適合証明書を取得すると登録免許税の減額、不動産取得税の減額、地震保険の耐震診断割引なども受けられることができるようになります。

旧耐震基準でも自分らしく

築年数を重視する人も多いのではないでしょうか。　
一般的には築年数が新しいほど綺麗で、設備も最新のイメージですが、築年数が古い物件でも、快適に住める部屋はたくさんあります。
築年数での違いを見ていきましょう。

室内

築年数が古くても、リフォームにより自分が気になる箇所を直すことができます。
また、最近流行りのDIYで自分好みにすることができ、物件にかけれる予算が少ない場合でも総コスト抑えカスタマイズすることができます。

修繕積立金には注意

修繕積立金は、マンションの共用部・構造躯体・外壁・外溝など居住者が住む専有部分以外の修理・維持管理費用です。
築10~15年程は細かな修理が多く、さほど大きな支出はありませんが、それを超えると大規模な修繕が発生し莫大な金額がかかる為、修繕積立金の値上げにつながります。

まとめ

今回は旧耐震基準と新耐震基準の違いについて紹介してきました。
選ぶ築年数の基準は個人差があります。ではどの様に判断したら良いのでしょうか。

1つ目の目安は登録免許税の軽減や、住宅ローン控除の適用要件となる築25年以内のマンション。2つ目は建物が新耐震基準かどうか。このあたりで判断し物件探しをしていくと良い物件にも出会える可能性が上がると思います。

物件探しをする際は、「築〇〇年以内」と考えている人も「新耐震基準なら」という考え方をもって物件選びをすると視野が広がり良い物件に出会える可能性があがると思います。

神戸でマンションを探すなら、是非REAGENTをご活用ください。

　　

Q&A

Q旧耐震マンションの購入を検討中です。住宅ローンの利用が可能が確認してもらえますか？

Aはい。
弊社は、多数の金融機関との取引がございますので、是非一度ご相談ください。