マイホーム売却時の5つの特例制度│現役営業マンが教えるシリーズ

マイホームを売却する際、売却時の利益に応じて税金がかかります。
取引金額が大きく、かかる税金も多額になりますので利用できる控除をしっかりと利用し、節税対策を行いましょう。

今回は売却する際、是非知っておきたい５つの特例をご紹介します。

3000万円特別控除とは

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際の利益にかかる税金を減らすことのできる特例です。

売却時の利益から最大3,000万円を差し引くことができます。

例えば、3,000万円で購入したマイホームを3,500万円で売却し500万円の利益が発生しました。

3,000万円特別控除を適用すると、利益の500万円 －3,000万円でマイナスになることから、税金は0円になります。

3,000万円を超える部分は、物件の所有期間5年以下の場合39.63％、所有期間6年目以降は20.315％がかかります。10年超所有軽減税率の特例と併用可能ですが、住宅ローン控除との併用はできませんので、新居で住宅ローン控除を利用するか、どちらがお得かを比較する必要があります。

3000万円特別控除適用条件

居住用財産なのか

まず第一に、居住用財産として認められる必要があります。

居住用財産とは自身が名義人で生活拠点として使用する家および敷地のことです。
基本的に自宅ですが、ここで重要なのは「現在も居住用で使用しているのか」の判断です。

例えばマイホームはあるが両親の介護で5年前から実家に住んでいる場合やセカンドハウスは、マイホームとして認められない可能性があります。

3年以内に特例を利用していないか

売却する年、前年、前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

売主と買主が、親子や夫婦でないこと

生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

10年超所有軽減税率の特例とは

物件の所有期間が10年超の物件を売却する際、譲渡所得税に軽減税率を適用することができる特例です。

3,000万円特別控除と併用可能で利益が6,000万円以下の部分が譲渡所得税率20.315％→14.21％となります。
例えば、売却時3,500万円の利益が出て、3,000万円特別控除と併用する場合、3,000万円を超える500万円に対し税率が14.21％になります。

譲渡所得税を支払う人にとっては大きなメリットとなる制度です。

また、相続で取得した物件を売却する場合の所有期間は親が取得した日からカウントします。
所有期間が5年以内なら短期譲渡（39.63％）、5年超なら長期譲渡（20.315％）となり、それぞれ税率が異なります。

取得費も、親がその物件を購入した際の手数料から計算します。取得費が不明な場合、5％として計算できます。

10年超所有軽減税率の適用条件

3000万円特別控除と同様、居住用財産であること、前年、前々年に特例を利用していないこと。
また、売却した年の1月1日において、所有期間が10年を超える物件。

その物件に住まなくなった場合は、その日から3年目の年末（12月31日）までに売却できれば特例の適用が認められます。

買い替え特例とは

売却した物件より高額な物件を購入した場合は、利益に対する課税を繰り延べられ、安い物件を購入した場合は、その差額について通常の譲渡所得税より低い税額で課税されます。（2021年12月31日まで）

売却物件より買換え物件の方が高額な場合

課税が免除ではなく、買い換えた物件を将来、売却する時に繰り延べられますので、売却した時点では課税されません。
また、旧マイホーム取得時からの所有期間ですので合算し所有期間が6年以上で長期譲渡所得（20.315％）となり税率が大幅に下がります。

買い替え物件価格より売却価格の方が高額な場合

譲渡所得の計算例

売却金額1憶円、買い替え物件金額8,500万円、取得費1000万円、譲渡費用600万円の場合

①1憶円－8,500万円＝1,500万円（譲渡益）
②1,500万円（譲渡益）÷1億円（売却価格）×（1,000万円+600万円）＝240万円
③1500万円（譲渡益）－240万円＝1,260万円
④1260万円×20.315％（長期譲渡所得の場合）＝2,559,690円が譲渡所得税になります。

※取得費とは売却時にかかった仲介手数料、登記費用など諸費用のことを指します。

買い替え特例の適用条件

居住期間が10年以上、所有期間が10年超であること

居住期間は継続していなくてもよい。

例えば転勤の時期があっても、通算で10年以上大丈夫です。
売却した年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間がどちらも10年を超えていることが要件となります。

旧マイホームについて

・居住用物件または住まなくなってから3年以内（住まなくなった日から3年目の12月31日まで）の物件であること。

・所有期間が売却した年の1月1日において、土地・家屋ともに10年超であること。

新マイホームについて

・旧マイホームを売却した日の前年1月1日から、売却の翌年12月31日までの間に買い換えること（売却の翌年の取得となる場合は、税務署の承認が必要です）

・新マイホームの土地面積500㎡以下、建物の床面積は50㎡以上（登記簿面積）であること

・中古住宅の場合、新築後25年以内、または新耐震基準に適合していること

・新マイホームを取得した日から、翌年の12月31日までに居住すること

その他

・配偶者や親族等への譲渡でないこと

・売却した年の前年、前々年に3,000万円特別控除、分離課税の特例の適用を受けていないこと

・譲渡資産の価額が1億円以下であること

※住宅ローン控除との併用はできません

買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは

新マイホームに買換え、旧マイホームを令和3年12月31日までに売却し、損失が出た場合は、一定の要件を満たすものに限り、損失をその年の給与所得や事業所得、他の所得から控除することができます。

さらに、控除しきれなかった損失は、譲渡の年の向こう3年以内に繰り越して控除することができます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは

令和3年12月31日までに売却し、住宅ローンの残債より低い金額で売却して損失が出た場合、一定の要件を満たし、確定申告すると損失をその年の所得から控除することができる制度です。

控除しきれなかった損失は、譲渡の年の向こう3年以内に繰り越して控除することができます。

損益通算の計算方法

（例）給与所得500万円の会社員
2000年2月に6,000万円で購入
2019年2月に2,000万円で売却（ローン残高4,000万円）

① 6,000万円(購入代金)－2,000万円(売却代金)＝4,000万円
② 4,000万円(借入金残高)－2,000万円(売却代金)＝2,000万円　
③ いずれか小さい方が損益通算できる金額です。

よってこの場合の損益通算の金額は2,000万円です。
年収より大きな損失2,000万円があるので、その年の所得は0として見られ源泉徴収された所得税は全額還付されます。
これがむこう3年間を上限に還付されます。

※各年度ごとに確定申告をし、源泉徴収された所得税から還付を受けます

譲渡損失及び繰越控除の適用条件

・居住用物件または住まなくなってから3年以内（住まなくなった日から3年目の12月31日まで）の物件であること。

・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える物件で日本国内にあるものの譲渡であること。

・譲渡の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある床面積が50㎡以上の物件を取得

・買換え物件を取得した年の翌年12月31日までに居住すること、見込みがあること

・買換え物件を取得した年の12月31日において返済期間10年以上の住宅ローンを有すること。

まとめ

売却の際の節税方法を５つご紹介しました。

考え方として、まず3,000万円特別控除が使えるか最優先に確認してください。

利益が3,000万円以下であればそもそも税金を支払う必要がありませんので特例の選択をする必要はありません。

利益が3,000万円以上の可能性が出てきた段階で買換えの特例を検討するのをオススメします。

不動産売買で知っておくべき税金についてはこちらを参考にしてください。

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Q&A

Q購入時より高く金額で売却できることあるの？

Aはい。
神戸の中でも中央区の中古物件の市場は非常に高くなっております。自分の家はいくらなんだろう？と軽い気持ちでも構いません。ご連絡いただけますとしっかり査定させていただきます。

Q新居に引越し、半年後に旧自宅が売却できました。この場合、3,000万円特別控除の適用は可能ですか？？

Aはい。
住まなくなった日から3年を経過する日の年末（12月31日）までに売却した場合、3,000万円特別控除の適用を受けることができます。