収益物件の売却査定について詳しく解説│現役営業マンが教えるシリーズ

今回は、売却の流れや、収益物件の査定方法について紹介します。
相続して収益物件を所有している方や、不動産投資をして収益物件を所有している方など、高く売るにはどのように売却するのがいいのかなど、物件を所有している方には特に役立つと思いますので、是非、参考にしてください。

売却の流れ

収益物件を売却しようとした時の流れを説明いたします。

不動産会社を決める

不動産会社を決めるには、「イエウール」や「楽待」などの一括査定サイトを利用する方法、チラシやネットで見かけた不動産会社に問い合わせるなどがあります。
そして、一度話しを聞くことにより、本当に今売却することがいいのか、また適正な売出し価格など、現状を把握することができます。
正しい情報を教えてもらうためにも、不動産会社は信頼できる会社に行くことが大切です。不動産会社の選び方を参考にしてください。

媒介契約

媒介契約とは、不動産会社と売主が結ぶ契約です。
物件の売出し価格や、売出し方法を媒介契約締結までに決めておきましょう。

販売活動

不動産会社が行っている売却活動をあらかじめ教えてもらい、数社で比較して不動産会社を決めることも一つです。

レインズに登録

レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」によって運営される不動産情報ネットワークです。

既存の顧客に紹介

不動産会社を選ぶ際に1つのポイントが既存顧客の多さです。
既存顧客が多いということは、過去の物件取引において広告活動をしっかりとしていたり、信頼して頂ける取引をしているということにも繋がります。

ポータルサイトに登録

ポータルサイトとは、例えば「スーモ」や「アットホーム」など不動産サイトのことです。インターネットからお問い合わせ頂く数は、とても多いです。それだけインターネット広告が重要ということです。スーモなど一部、不動産サイトと提携していない不動産会社さんもあります。

売買契約

購入希望者が見つかり、売買契約を結びます。

決済・引渡

売却金額の残代金を支払ってもらいます。
全額支払い確認後、物件の引き渡しをします。

収益物件の査定方法

収益物件の査定方法は、3つの方法があります。

収益還元価格(収益還元法)

年間家賃収入÷還元利回り=物件価格

積算価格(原価積上法)

積算価格は、土地と建物を別に計算し、最後に合算します。
土地…路線価×土地面積=土地価格
建物…単価×総床面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

再調達価格の原価

鉄筋コンクリート 20万円/㎡
重量鉄骨 18万円/㎡
木造 15万円/㎡
軽量鉄骨 15万円/㎡

取引事例価格(取引事例比較法)

取引事例価格は、近隣など査定物件と条件が近い物件の取引事例を参考に、適切な事例の選択をして価格を算出する方法です。
過去の事例を参考に比較し、査定対象物件の価格を算出します。

物件に応じた利回りの設定

収益物件の評価方法の一つで利回りを重視することがあります。
利回りは、築年数や入居率、物件の立地により変わります。

築年数

築年数が、新しい物件ほど高く売却しやすいです。
法定耐用年数が関係しており、減価償却などの節税にも影響があります。
新築されてから間もない物件は、設備や内装が新しく、購入後に何十年も運用できるため、長期的な評価が高くなりやすいです。更に、築年数が新しいほど銀行からの融資を利用しやすくなります。融資利用の際に借入できる期間も長くなり、それだけ融資額の割合が大きくなります。買主側へのメリットとなり、買主が見つかりやすいです。

入居率

売却時に満室、または満室に近い状態にしておくことにより、家賃収入が大きくなり結果的に利回りを計算した時に高く売れやすいです。
更に、賃貸物件を経営するうえで大きなリスクとして空室リスクがあります。買主は、あまりにも空室が多いと不安にもなりますし、銀行評価も低くなり融資を借入しにくい物件になります。

物件の立地

物件の立地はとても大切です。立地により求められる利回りが異なったり、物件の前面道路の評価が高ければ銀行評価も高くなり融資を借入しやすいなどがあります。面している道路によっては、現在の物件を取り壊した後、再建築が不可能なことがあるので注意が必要です。

まとめ

収益物件の査定方法についてまとめました。
収益物件で特に査定方法が異なる点は、不動産所得と呼ばれる収入の有無です。
今回は、3つ査定方法(適正価格の算出方法)を紹介しましたが、収益物件は家賃収入の金額で物件価格が決定することがほとんどです。

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