初心者必見！不動産投資のメリットとリスク│現役営業マンが教えるシリーズ

不動産投資は、上手に運用することができると、不労所得を得て余裕のある生活を過ごせます。
今回は、初心者でも分かる不動産投資の基本的な知識、メリットやリスクを解説していきます。

不動産投資とは

不動産投資とは、物件をを購入し第三者に貸すことで、その家賃を利益として受け取る投資の一つです。

利便性の高いエリアにある収益性の高い物件を持っていると大きな利益が見込めます。
株やFXとの大きな違いは、賃借人が定着すれば長期的に安定した収益が見込めます。
不動産投資は、物件をしっかり選ぶとリスクも少ないことから、幅広い年齢層から注目を集めています。

収益の仕組み

収益を得る方法は2つあります。
投資するならどちらの方法が自分に合っているのか見極めることが重要です。それぞれの投資方法をご説明します。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産を購入した金額より高い金額で売却できた際の利益のことです。
購入した不動産の価格が上昇し、そのタイミングで売却した際に得られます。「キャピタル」とは、資本・資産の意味です。

例えば、5,000万円で購入した物件が6,000万円で売却できれば、1,000万円の差がでます。この1,000万円が「キャピタルゲイン」となります。
逆に、5,000万円で購入した物件が4,000万円で売却したときは、「キャピタルロス」といいます。

インカムゲイン

インカムゲインとは、不動産をを所有したまま得られる収益のことです。
つまり、大家となって物件を管理し第三者に貸し出すことで得られる家賃収入です。そのため、所有しているだけで収益を得ることが可能です。

月に一回、家賃、共益費、賃借人が入れ替わる度に礼金、更新料などが入ります。
また、上記以外にエレベーターや駐車場の維持費も収益となります。

不動産投資の種類

ワンルーム投資

マンションの1室を購入し、第三者に貸出します。
1室の購入なので、投資金は少額で抑えれます。また、1つの地域に限らず、違う地域で物件を所有して、運用することができるのもメリットです。
デメリットは、賃借人が退去し空室が出た際は、次の入居者が決まるまで無収入となります。

ビルやマンションの一棟

ビルやマンション(レジデンス)を1棟ごと購入し、貸出して運用する方法です。
デメリットでは、初期投資が億単位で高額になることが多いですが、一度の投資で大きな利益を得ることができるので、投資効率が良いといえるでしょう。
もし、震災や災害などの被害にあった際は、損失が大きくなるので、不動産投資に慣れてからのチャレンジをおすすめします。

一戸建て投資

戸建てを購入し、貸出す運用方法です。
中古の戸建ては、エリアや築年数によっては500万円未満の物件もあるので、少ない資金で始めることができます。
室内の状況によっては、リフォームが必要となります。また、地域の需要を見極めをしっかり考えないと空室の期間が長くなり収入がなくなります。

シェアハウスや民泊

近年話題となっているシェアハウスやは、3LDKや4LDKといったファミリータイプのお部屋で、複数の借主が共同生活をすることです。
マンションや戸建ての1室保有すれば、複数の借主から家賃を得ることができます。
民泊は、一時的に宿泊施設として貸出して運用することです。
家賃とは異なり、宿泊費として宿泊客から代金を受け取ります。地域によっては、都市条例が定められていたり、旅館業の許可が必要となる場合があるので、その地域の規則を確認することが重要です。

土地を貸す

土地のみを貸出して運用する方法です。
コンビニ事業用地や商業施設事業用地として利用するケースが多いです。土地は劣化することがないので、改修などの費用がかかりません。
平成4年8月1日に借地借家法が改正され、それ以前の規定を旧法、それ以降を新法といい、旧法が適用されている土地は、原則土地を貸すと、返してもらうことができません。
大半の土地は旧法が適用されている場合が多く、新法はさほど適用されていません。土地を貸す場合は、旧法は、土地が返ってこないことを考慮し購入しましょう。

不動産投資の始め方

不動産投資に興味があっても、どのように始めればいいかわからない方も多いと思います。
大きな資金が動く以上、入念な準備は欠かせません。手順について、ここで確認しておきましょう。

目標を立てる

曖昧なイメージで始めるのではなく、しっかり目的を持ち、目標の利益に向かって取り組むことが大切です。
目標が明確になっていると、物件選びの基準も変わってくるでしょう。

資金を集める

不動産投資はローンを組み、開始するのが一般的ですが、借入金額が高額になると、まとまった頭金が必要になります。
投資する額を決め、その頭金を用意しましょう。

資金に余裕がある方は、頭金の金額を増やしておけば、後々の月々のローン支払いの負担は軽くなります。
また入居者が退去した際の修繕費等も想定して余分に資金を持っておけば、より安心です。

不動産会社を決める

資金の準備が整うと次は、不動産会社選びです。
業者選びは、物件を選ぶ際だけでなく、アフターフォローを考えると、運用に大きく影響してきます。
業者を選ぶうえで、リスクやメリットの説明、ニーズをしっかり汲み取ってくれるかなど、実際に会ってみなければわからない部分も多々あります。
基準として分かりやすいのは、その地域での実績です。実績が豊富ということは、それだけ多くのお客様がおり、信用されているということで、経験も多く確かなはずです。

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物件を選ぶ

不動産会社が決まれば、担当者と相談し、物件を選んでいきます。
その際の注意は、資料に載っている、利回り〇％というのは、表面利回りです。

実際にどのくらい利益を生むかは、運用してみないとわかりません。
利回りだけでなく、立地や部屋のタイプなど物件の条件を重視すると良い方向に運びやすいでしょう。

契約する

物件が決まれば、売買契約を交わし、いよいよ運用が始まります。
物件の価格以外にも、必要になる諸経費も多いので、不動産会社の担当者としっかり確認し、手続きを行いましょう。

まとめ

不動産投資は投資の中でリスクが低く、長期間に渡り安定した収入が期待できる運用方法です。
上手に運用していくことで、メインの収入源にすることも可能で、将来に向けての貯蓄となるでしょう。

自ら知識を付けることも大切ですが、やはり頼りになるのは、プロの不動産会社です。TOANETでは、お客様のニーズに合わせた物件の提案、契約後のアフターフォローにも力を注いでいます。
不動産投資をご検討のお客様は、ぜひお気軽にご相談ください。

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